Le contrat de bail d’habitation : comment y mettre fin sans encombre ?

Dans une relation locative, tant le locataire que le bailleur peuvent être amenés à mettre fin prématurément au contrat de bail. Bien que la rédaction d’un courrier de congé semble, à première vue, simple, elle doit être abordée avec prudence.

En effet, un congé entraîne des conséquences juridiques importantes et, une fois réceptionné par l’autre partie, ses effets sont irrévocables en principe. Nous examinerons ci-après la question du congé donné dans le cadre des baux d’habitation affectés à la résidence principale en Wallonie. Concernant les autres types de contrats de bail et les autres régions, ce sont d’autres règles qui trouvent à s’appliquer.

Cet article examine les règles applicables en Wallonie pour les baux d’habitation affectés à la résidence principale, conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2018. Les règles diffèrent pour d’autres types de baux ou dans d’autres régions.

 Il convient de distinguer les hypothèses :

1. Mettre fin au bail à la survenance de son échéance

Contrairement à une idée reçue, un bail ne prend pas automatiquement fin à son échéance. Pour les baux d’habitation principale, un préavis écrit est obligatoire :

Pour les baux d’une durée de 9 années, le bailleur doit notifier congé au moins six mois avant l’échéance, et le preneur au moins trois mois avant l’échéance du contrat de bail. A défaut, le bail est reconduit pour une durée de 3 ans renouvelable, aux mêmes conditions.

Pour les baux d’une durée de maximum 3 années, le décret wallon implique l’envoi d’un congé adressé trois mois avant l’échéance du bail, et ce tant en ce qui concerne le bailleur que le preneur.

Dans toutes les hypothèses, il faut s’aménager la preuve de l’envoi du courrier (de préférence via un recommandé avec accusé de réception).

La relation contractuelle prend alors fin à l’échéance du terme du contrat. Il n’y a alors pas d’indemnité due par l’une ou l’autre partie.

Attention qu’en théorie, à défaut d’envoi de ces courriers, le bail est considéré comme tacitement reconduit pour une nouvelle période de location, suivant les modalités prévues par le décret wallon en matière de baux d’habitation.

• Mettre fin au bail en cours de bail

Mettre fin au bail avant son échéance soulève souvent la question des indemnités dues.  Le siège de la matière se trouve à l’article 55 du décret wallon relatif au bail d’habitation. Il faut ici distinguer le sort réservé au bail de courte durée inférieur ou égale à 3 années, et les baux de longue durée de 9 années.

1. En cas bail de courte durée

Concernant le bail de courte durée, le locataire peut y mettre fin à tout moment, moyennant le respect d’un préavis de 3 mois. Il sera cependant redevable d’une indemnité à l’égard de son bailleur, correspondant à un mois de loyer.

Le bailleur peut quant à lui mettre fin au contrat de bail de courte durée moyennant un préavis de 3 mois également, mais uniquement après la première année de location et uniquement s’il invoque (et respecte) un motif d’occupation personnelle (soit l’occupation par lui ou par un membre de sa famille du bien loué). Une indemnité équivalent à un mois de loyer sera également due au locataire.

• Le bail de 9 années

En cas de bail de longue durée, le locataire peut y mettre fin à tout moment moyennant le respect d’un un préavis de trois mois.

Une indemnité dégressive est alors due si le bail est rompu par le preneur durant l’une des trois premières années de location. Cette indemnité correspondant à trois mois de loyer la première année, deux mois de loyer la seconde année et un mois de loyer la troisième année de location.

Le bailleur quant à lui ne pourra mettre fin à la relation de bail que dans des hypothèses précises :

• A tout moment et moyennant le respect d’un préavis de 6 mois, et uniquement s’il entend occuper personnellement l’immeuble ou si un membre de sa famille l’occupera.

• À l’expiration du premier et du deuxième triennat de location, le bailleur peut mettre fin au bail moyennant un congé donné six mois à l’avance, et s’il a l’intention de reconstruire, transformer ou rénover l’immeuble en tout ou en partie, à condition que ces travaux respectent les conditions de l’art. 55 §3 du décret wallon.
• Le bailleur peut également, toujours en respectant un préavis de 6 mois, mettre fin au bail sans motif s’il le fait à la fin du premier ou du second triennat de location. Le bailleur sera alors redevable d’une indemnité de résiliation correspondant à 9 mois de loyers (s’il est mis fin au contrat à l’expiration du premier triennat), et de 6 mois de loyer (s’il est mis fin au contrat de bail au terme du second triennat).

L’absence d’indemnité prévue dans l’hypothèse où le bailleur invoque un motif (occupation personnelle ou réalisation de travaux) peut pousser certains bailleurs à « feindre » l’existence de ces motifs.

Le texte légal encadre cependant strictement ces hypothèses en sanctionnant le bailleur : il est prévu une indemnité correspondant à 18 mois de loyers si le motif invoqué n’est pas respecté.

Il convient, pour le bailleur, de s’assurer de la régularité de son congé dans ces hypothèses, et pour le locataire, de veiller à faire respecter ses droits face à un bailleur peu scrupuleux…

• L’impact du défaut d’enregistrement sur le congé

Avant l’entrée en vigueur du décret wallon en 2018, lorsque le bail n’était pas enregistré, le locataire pouvait résilier le bail sans préavis ni indemnité.

Si ce principe reste existant, il faut désormais que le bailleur ait été mis en demeure formellement d’enregistrer le bail et qu’il soit resté en défaut de le faire pendant 2 mois à dater de cette mise en demeure.

• La résolution amiable

Indépendamment des congés unilatéraux que peuvent adresser le locataire ou le bailleur, il reste également la possibilité pour les parties de mettre fin de commun accord, à tout moment, au contrat de bail.

C’est parfois la meilleure option pour toutes les parties dans les situations complexes. L’essentiel est alors de consigner la résiliation amiable du bail dans un écrit signé par toutes les parties.

• La résolution judiciaire du bail 

Outre ces hypothèses, une partie au contrat de bail peut être confrontée à une inexécution de l’autre partie de ses obligations (c’est typiquement l’hypothèse du locataire qui est malheureusement en défaut de règlement de plusieurs mensualités de loyers, ou du bailleur qui n’effectue pas des grosses réparations, alors qu’il a été sommé de le faire…).

Dans ces hypothèses, le recours à une procédure judiciaire peut être nécessaire, allant jusqu’à ordonner l’expulsion du locataire, ou la condamnation sous astreinte du propriétaire à effectuer les travaux qui lui incombent.

La meilleure des options est alors de recourir aux services d’un conseil, qui pourra vous assister pour préparer un acte introductif d’instance, non sans avoir au préalable interpellé la partie adverse et tenté, tant que faire se peut, de trouver une solution amiable à votre litige.

L’avocat veillera également à solliciter les indemnités justifiables (indemnités de relocation, loyers échus, indemnité de rupture du bail, etc).

Outre l’hypothèse de l’action judiciaire, l’intervention d’un avocat en amont de l’envoi d’un courrier de congé est souvent gage de sécurité juridique, et permet d’éviter un litige souvent couteux et chronophage.